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Todo lo que debes saber sobre la nueva ley del alquiler

15/03/2019

 

El último Consejo de Ministros de la legislatura viene con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler. El nuevo texto incluye prácticamente todas las medidas del decreto anterior, como el incremento en la duración de los contratos, a lo que se añade que la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC o la creación de una índice de precios de la vivienda.

El real decreto ley entrará en vigor en cuanto esté publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y necesitará, una vez más, ser convalidado por el Congreso de los Diputados. Esta vez a través de la Diputación Permanente, ya que las Cortes se disolverán el próximo 5 de marzo ante la convocatoria de Elecciones Generales el 28 de abril. La diputación tendrá 30 días hábiles para votar esa convalidación.

Resumimos las propuestas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas y las que el Gobierno ha recuperado del decreto anterior (RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre), pero que fue rechazado en enero por el Congreso de los Diputados:

Por la parte de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:

  • Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
  • La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
  • Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Para poder resolver el contrato, una vez llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y transcurridos como mínimo 5 años si el arrendador es persona física , o 7 años si fuera persona jurídica, el arrendador debe comunicar al inquilino, su voluntad de no renovarlo, con, al menos, cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
  • En caso contrario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el inquilino manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

 

  • La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
  • El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.

Como novedad se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que según afirman fuente del Ministerio de Fomento servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivendas, enfocada a incentivos fiscales.

Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministero de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

Estas mismas fuentes han descartado que la habilitación de este índice de precios suponga el primer paso para limitar el precio de los alquileres, ya que solo una normativa con rango de Ley podría modificar un dereccho fundamental como es la propiedad privada.

Por la parte de beneficios fiscales:

  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.

Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal para:

  • Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).

Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

 

  • Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres (3)  meses si se trata de una persona jurídica. 

  • Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.

  • Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.

Lo que ha quedado fuera

A pesar de que en los últimos días estaba contemplada la puesta en marcha nuevas bonificaciones del IBI y la posible limitación de los precios por parte de Ayuntamientos y CCAA, el Gobierno ha descartado finalmente ambas posibilidades. 

Según el borrador del decreto que publicó esta semana el diario El País, el texto que estaban negociando Gobierno y Podemos incluía la introducción de un Índice de Precios del alquiler, como paso previo para que CCAA y los ayuntamientos pudieran empezar a controlar la subida de los alquileres en zonas tensionadas.

Además, se establecía una bonificación de hasta el 80% en el IBI para aquellos propietarios que alquilaran su vivienda a precios que estuvieran dentro de los rangos establecidos en dicho índice.

Sin embargo, estas medidas han caído en saco roto. En cuanto a la bonificación, concretan que nunca estuvo sobre la mesa la bonificación del IBI o del IRPF por las dificultades en cuanto a tiempo y forma que conllevaría, ya que las políticas de vivienda está cedidas a las comunidades autonómicas.

Aún así, no descarta que en un futuro dichas administraciones puedan ofrecer incentivos fiscales tanto a propietarios como inquilinos basándose en este índice de precios estatal.

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