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Amortizar la hipoteca en cuota o plazo: qué me conviene más y qué comisión cobra el banco

14/03/2019

 

¿Es buen momento para amortizar la hipoteca? Esta es una de las preguntas más frecuentes que se suelen hacer los que están pagando un préstamo hipotecario.

En términos generales, los expertos sostienen que pagar por adelantado siempre es una buena alternativa, ya que supone un ahorro de dinero vía intereses, aunque hay varios factores que se deben tener en cuenta para sacar más partido a esta decisión.

La clave de todo es tener un dinero ahorrado (ya sea por un ascenso o un variable que hayas recibido en el trabajo, una herencia recibida...) y responder a tres preguntas: qué buscamos con la amortización, cuántos años llevamos pagando hipoteca y qué penalizaciones nos aplica el banco.

 

1. Qué buscas con la amortización

Cuando se cuenta con unos ahorros extra se puede optar por diferentes ‘tipos’ de amortización, según la finalidad que busque el hipotecado:

- Amortizar para aprovechar la desgravación por vivienda. Para todos aquellos que compraron su casa antes del 1 de enero de 2013 todavía está disponible la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta. Consiste en una bonificación del 15% de las cantidades invertidas a lo largo del ejercicio fiscal, hasta un máximo de 9.040 euros. Es decir, que en el mejor de los casos Hacienda te devuelve 1.356 euros.

Para alguien que pague una cuota mensual de 500 euros, la inversión anual sería de 6.000 euros, de los que podría recuperar unos 900 euros. Por tanto, y solo por el mero hecho de ahorrar impuestos, una opción sería amortizar 3.000 euros adicionales para llegar al límite que establece la Agencia Tributaria. Recordemos que, en este caso, las deducciones se aplican sobre el dinero pagado en el año natural (1 enero-31 diciembre) anterior a la declaración de la renta. Por ejemplo, en la Campaña de la Renta 2019 se incluirán los datos de todo 2018.

- Amortizar para reducir la cuota mensual. Otra opción es destinar los ahorros disponibles para reducir la cuota que se paga cada mes, pero supondría mantener inalterada la vida del préstamo. Se trata de una alternativa interesante “si vemos dificultades en llegar a fin de mes o si queremos ir más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo”, aclaran desde idealista/hipotecas.

- Amortizar para recortar la vida de la hipoteca. En este caso, los ahorros se destinan a quitar años a la hipoteca (por ejemplo, que una de 25 años se reduzca a 18 años), aunque se sigue pagando el mismo dinero al mes. Esta alternativa “es preferible si se está cómodo con la cuota que se paga mes a mes y así se conseguirá reducir los intereses totales abonados del préstamo. Por tanto, suele ser la opción más rentable”, sostienen desde idealista/hipotecas.

Pongamos un ejemplo práctico para entender mejor ambos casos. A un hipotecado le quedan por pagar 120.000 euros del préstamo, que está sujeto a un interés del 1,5%, durante 26 años (lleva cuatro años pagando ya). Si no amortiza, a lo largo de ese tiempo pagará casi 25.000 euros de intereses, por lo que la cantidad total que devolverá al banco asciende ronda los 145.000 euros.

Imaginemos que ese hipotecado ha reunido 8.000 euros y que va a destinarlos a amortizar. ¿Qué pasaría si elige reducir la cuota y el plazo? Si reduce la cuota y mantiene el plazo, pasaría de pagar unos 465 euros al mes a pagar unos 434 (es decir, se ahorra unos 31 euros al mes y unos 372 euros al año). Gracias a esta opción, durante la vida del préstamo pagará más de 23.300 euros en intereses, lo que supone un ahorro de unos 1.665 euros.

En cambio, si mantiene intacta la cuota mensual y opta por reducir el plazo, podría quitarse hasta 25 meses de hipoteca, lo que supondría pagar unos 21.300 euros de intereses total y un ahorro superior a los 3.600 euros. Así, ahorraría más del doble que con la opción de reducir la cuota.

2. Cuántos años llevas pagando

A la hora de cancelar de forma anticipada un préstamo, se debe tener en cuenta en qué momento se encuentra éste. Y es que no es lo mismo que la amortización se produzca en los primeros años de vida de la hipoteca a que sea en la recta finaldel periodo de pago.

“Recuerda que, cuanto más avanzado esté el préstamo, más reducidos serán los intereses aplicables”, aclaran desde idealista/hipotecas. Esto se debe a que el sistema que se suele usar en el mercado es el conocido como ‘modelo francés’, basado en que el banco aprovecha los primeros años del préstamo para cobrar al cliente muchos intereses y poco capital prestado.

3. Cuánto te va a cobrar de comisión el banco

También es conveniente tener en cuenta las comisiones que suelen establecer los bancos en las amortizaciones, aunque no todos las aplican. En las hipotecas variables, por ejemplo, estamos viendo un interés de hasta el 0,5% durante los cinco primeros años de vida del préstamo, porcentaje que se reduce a la mitad pasado dicho plazo.

No obstante, las comisiones se van a reducir drásticamente en los próximos meses para las nuevas hipotecas, una vez que entre en vigor la nueva ley hipotecaria. La normativa, que se empezará a aplicar tres meses después de su publicación en el BOE (y aun no se ha publicado), establece diferentes límites en función del tipo de hipoteca y del plazo.

Por ejemplo, en el caso de las hipotecas variables, el límite será del 0,25% durante los tres primeros años de vida del contrato y del 0,15% entre el tercer año y el quinto año. A partir de entonces, los bancos no podrán establecer comisiones. En cambio, para los préstamos a tipo fijo, la comisión máxima será del 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de dicho momento. Estos límites, sin embargo, solo tendrán efectos en los préstamos que se firmen después de que entre en vigor la normativa. 

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